《稅務》換屋族買預售屋要注意：交屋登記順序不對，重購退稅優惠恐無法適用

依《所得稅法》第14條之8規定，個人出售自住房屋、土地（舊房地）後，2年內重購自住房屋、土地（新房地），或先購買自住新房地、2年內出售自住舊房地，均可申請適用房地合一稅重購退(抵)稅優惠，減輕換屋族的稅負負擔。

「買新賣新」不符合換屋優惠意旨

稅局說明，「重購退稅」租稅優惠的立法目的是維護自住者的換屋權益、減輕重購自住房地的負擔。然若納稅義務人是將「後登記」的新房地先出售、保留另一筆房地，這種「買新賣新」的交易型態，並不符合自住者換屋租稅優惠的立法意旨，因此無法適用重購退(抵)稅優惠。

稅局特別提醒，換屋族若選擇購買預售屋，須等到交屋取得房地所有權後，並由本人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記並實際居住，且無出租、供營業或執行業務使用，才符合自住房地要件。若在等候預售屋交屋期間，另外購置了成屋，就必須留意該成屋的登記日與預售屋交屋登記日的先後順序，先確認何者才是「舊房地」、何者才是「新房地」，避免因登記時序判斷錯誤，發生「買新賣新」而無法適用優惠。

案例說明

稅局舉例，甲君於108年3月1日與建設公司簽約購買A預售屋，因工程延宕致交屋期程延後，於112年3月1日另購買B成屋作自住使用。A預售屋完工後，甲君於112年8月1日取得A房地所有權，之後於113年5月1日出售A房地。

甲君申報房地合一稅時，主張A、B房地均符合自住要件，一併適用重購自住房地扣抵稅額。但經國稅局查核，A房地的所有權移轉登記日（112年8月1日）晚於B房地（112年3月1日），也就是說出售的A房地其實是「後取得登記」的新房地，屬於「買新賣新」的情形，因此國稅局否准了重購自住房地扣抵稅額的申請，並補徵稅款。

律師結語

預售屋持有期間稅局是以「所有權移轉登記日為準」不是「簽約日」（雖然已有不少實務工作者或學者反對這樣的判斷方式，筆者也反對），然而預售屋從簽約到交屋動輒數年，若換屋族在等待期間又另外購置了成屋，很可能在自己都未察覺的情況下，讓後完工交屋的預售屋，在稅法上變成登記在後的「新房地」，一旦出售就構成「買新賣新」，直接喪失重購退(抵)稅資格。

若您正計畫換屋、名下同時有預售屋與其他自住房地，建議在出售任一戶前，先確認各筆房地的所有權移轉登記時序，並就重購退(抵)稅優惠的適用可能性進行評估，以避免因不慎法規操作而失去租稅優惠。