《稅務》換工作賣掉重購房地，能主張「非自願」不追稅嗎？

買房換屋時，很多人會注意到房地合一稅的「重購自住房地退稅」優惠。

但如果重購後沒多久，因為工作調動、家庭因素或其他原因，又必須把房子賣掉，當初退回來的稅款還能保住嗎？

最近財政部北區國稅局公布的一起案例，答案可能和很多人想的不一樣。

納稅人確實是因為調職而出售重購房地，也主張自己屬於「非自願出售」，但最後仍被追繳原本退還的100多萬元房地合一稅。

關鍵就在於：「非自願出售」可以影響房地合一稅的適用稅率，卻不當然代表可以免除重購退稅的5年追繳限制。

重購退稅有5年限制，不是退了就沒有後續義務

依《所得稅法》第14條之8規定，個人出售自住房屋、土地後，在一定期間內重購自住房地，符合相關條件者，可以依重購價額占出售價額的比例，申請退還原本已繳納的房地合一稅；如果是先購後售，也可以在一定範圍內扣抵應納稅額。

但重購退稅並不是取得後就完全沒有後續限制。

法律同時規定，重購的自住房屋、土地，在重購後5年內如果改作其他用途或再行移轉，就應追繳原本扣抵或退還的稅額。

換句話說，重購退稅其實附帶了一個「5年列管」的條件。

例如重購房屋後，在5年內出租、改作營業或執行業務使用，或者直接把房屋出售、移轉給他人，都可能觸發追繳。

因此，重購退稅並不是一筆完全確定的「減稅」，而是建立在重購後5年內持續符合規定的前提下，所享有的租稅優惠。

這也是為什麼申請重購退稅時，不能只看「現在能不能退」，還要一起考慮未來5年內是否可能出售、搬遷或改變房屋使用方式。

案例：因調職出售重購房屋，還是被追繳退稅

財政部北區國稅局最近公布的一起案例中，甲君於110年6月間以865萬元出售原本的自住房地，申報繳納房地合一稅108萬元。

同年9月，甲君再以838萬元重購另一戶房地。經國稅局審核符合重購退稅相關條件後，依重購價額占出售價額的比例，退還已繳納稅額104萬餘元。

但到了113年3月，甲君又將這戶重購的房地出售。

從重購到出售大約只有一年半，顯然仍在法律規定的5年限制期間內。

甲君主張，自己之所以出售房屋，是因為工作調職，並非出於投資、炒作或其他投機目的，因此應該屬於「非自願出售」，希望不要追繳原本退還的稅額。

不過，國稅局並未接受這項主張。

國稅局認為，甲君重購的自住房地既然已經移轉給他人，已不再供甲君自住，符合《所得稅法》第14條之8第3項所規定的「再行移轉」情形，因此仍應追繳原本退還的稅額。

甲君不服申請復查，最終仍遭駁回。

「非自願出售」不是所有房地合一稅優惠都可以適用

這個案例特別的地方在於，是甲君把兩個不同的租稅規定混在了一起。

《所得稅法》確實針對某些非自願因素所造成的房地移轉，設有較有利的課稅規定。

例如房地持有期間未滿5年，但因調職、非自願離職等因素而出售符合條件的自住房地，在一定情況下可以適用20%的稅率。

但這與「重購自住房地退稅」是兩件不同的事情。

前者處理的是：

這一次出售房地時，應該適用多少稅率？

後者處理的是：

先前已經取得的重購退稅，是否因為後續5年內發生特定事由，而必須追繳？

兩者的規範目的、適用時點及法律效果都不相同。

也就是說，即使某一次出售確實具有調職、非自願等因素，也不代表這個「非自願出售」的理由，就當然可以排除《所得稅法》第14條之8第3項所規定的5年追繳效果。

本案中，國稅局所認定的法律事實其實很單純：重購房地後5年內發生了再行移轉。

至於出售的原因是不是出於當事人的主觀意願，並不會因此改變「已經再行移轉」這個客觀事實。

戶籍遷出不一定等於一定要追稅

那麼，重購後5年內（也就是五年列管期間內），如果戶籍沒有繼續設在重購房屋，是否一定會遭到追繳？答案也不是一概而論！

財政部111年6月9日台財稅字第11100584750號令明確規定：

個人重購自住房屋、土地，經核准依《所得稅法》第14條之8第1項或第2項規定退還或扣抵稅額後，於重購後5年內，若因

未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區之入學條件、

本人或配偶因公務派駐國外、

或原所有權人死亡、

致戶籍遷出或未設戶籍於該重購房屋者，只要經查明該房屋實際仍作自住使用，確無出租、供營業或執行業務使用的情事，仍可認定為未改作其他用途，免依同條第3項規定追繳原退還或扣抵稅額；但若經稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，則不適用此項放寬規定。

基於「例外從嚴解釋」財政部的這則函令就是目前稅局奉為圭臬的例外判準。

戶籍遷出時，房屋本身仍可能繼續由原所有權人作為自住房屋使用；但房屋一旦出售移轉，原所有權人已經不再擁有該房屋，也就不可能繼續以該房屋作為自己的自住房地。

因此，不能因為財政部對某些特殊情況的戶籍遷出提供例外，就進一步推論「因工作調動而出售」也屬於可以免除追繳的非自願事由。

重購退稅前，更要先想清楚未來5年

對有換屋需求的人而言，重購退稅確實可能是一筆相當可觀的稅負優惠。

但申請之前，最好不要只計算「現在可以退多少」，也要一起計算「如果5年內出售，可能要吐回多少」。

尤其有些工作本身具有較高的異動可能性，或者購屋時就知道未來幾年可能搬遷、換工作、海外派駐，甚至家庭成員可能改變居住安排，更應該先評估重購後5年的實際居住規劃。

否則現在拿到的退稅，未來可能變成一筆必須重新繳回的稅款。

律師結語

重購自住房地退稅最容易被忽略的地方，就是「退稅」並不代表事情已經結束。

這項租稅優惠設有5年的持續性限制。重購後5年內如果改作其他用途或再次移轉，就可能發生追繳。

而這次北區國稅局公布的案例，也提醒我們一件重要的事情：

「非自願出售」和「重購退稅5年內不得再行移轉」，是兩個不同的法律問題。

前者可能影響這一次房地交易的適用稅率；後者則是在判斷先前已經取得的重購退稅，是否因為後續發生特定事由而必須追繳。

因此，即使房屋是因為調職、工作變動等非自願因素而出售，也不能直接認為當初取得的重購退稅就一定可以保留。

對於已經申請或準備申請房地合一稅重購退稅的人而言，真正需要注意的，不只是申請當下是否符合資格，更是未來5年內是否還能維持法律要求的狀態。

如果未來確實有出售或搬遷的可能，建議在申請重購退稅前，就先把可能產生的追繳稅額納入整體資金規劃，而不是等到出售後，才發現原本退回來的稅款必須再繳回去。