買賣房屋是多數人一生中金額最大的一筆交易，卻也是台灣民事糾紛密度最高的交易類型之一。
問題不是當事人不夠謹慎。問題是買賣過程中有幾個環節，表面上看似正常，一旦出了事才發現，坑早就埋在那裡了。
你有沒有想過，你付了斡旋金之後能不能後悔？「現況交屋」這四個字，真的能讓賣方完全免責嗎？那間漂亮的大樓，夕陽灑落的陽台，讓你對家有了美好想像，然而那個「陽台」有沒有可能是違建？
這系列帶你認識買賣房屋最常見的幾個法律重點，本文先從「斡旋金」與「要約書」談起。
付了斡旋金，還能反悔嗎？
仲介帶看完，常會說：「先付個斡旋金，我幫你去談。」。看似簡單，但多數人了解斡旋嗎？
何謂「斡旋金」？
斡旋金是不動產交易時，買方願買和賣方願賣之價格上有差距時，由買方先付一定之金額給仲介業者，作為斡旋房屋價格及其他交易條件之用，當屋主同意買方之出價時，該價款即轉為定金。 實務上「斡旋金」被稱為「要約保證金」、「保證金」、「出價金」、「協調金」、「意願金」、「附停止條件之定金」等。 換言之，「斡旋金」有協商成功變成「購屋定金」，若協商失敗則退回的機制。
買方在支付斡旋金之同時，會與不動產經紀業者簽立斡旋金契約，該契約書除了明訂雙方權利義務外，最重要的就是委託斡旋議價的期間，其時間長短視雙方簽約內容而定，通常約為三到十天，逾此期限，若就買賣價金雙方無法達成合意時，則斡旋金契約當然失效，但若在此期間內，買方有其他事由需要中止時，在賣方還未簽收該斡旋金時，買方亦可透過契約之約定方式通知中止斡旋，此時，不動產經紀業者應將斡旋金全額無息返還予買方。
當買賣議價合意時，斡旋金即轉為定金處理，如果買賣雙方事後反悔，則會衍生違約罰責問題。一般的解決方式是如果買方違約不買，則賣方得沒收該定金，若賣方違約不賣，則賣方應加倍返還定金。
但多數人不知道的是，還有一種方式是「要約書」或稱「要約承諾書」
「要約書」是記載買方購買房屋意思表示之文書，換言之，要約書就是買方依民法第154條提出之書面要約，要約之相對人為具有不動產處分權之賣方，買賣雙方就標的物、總價款、付款條件及其他要約條件互相表示意思一致者，契約即為成立。
「要約書」與「斡旋金」最大的不同在於前者少了議價金。要約經賣方承諾，買賣雙方即負有履行簽立買賣契約之義務，買賣任一方違約時仍然有違約賠償之責任。此是根據民法第154條規定，「契約之要約人，因要約而受拘束；要約經拒絕者，失其拘束力；要約定有承諾期限者，非於期限內為承諾，失其拘束力；將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。」另外，民法第154條第1項前段、第155條、第158條、第160條第2項亦分別有明文規定。
在違約方面：
若無法成交，買方所支付的斡旋金將成為違約金而被全額沒收；若使用「要約書」，則買方所須支付的違約金約為出價的3%，其金額高於斡旋金。
為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位，干擾消費者的交易決定，公平會要求業者應做到下列事情:
- 房屋仲介業者如果提出斡旋金要求，應同時告知消費者也可選擇採用內政部所訂定的「要約書」。
- 如果消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋的目的，明確告知消費者的權利義務。
- 仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則可能違反公平交易法第25條的規定。
結語：
使用斡旋金在目前不動產議價市場仍為常態，但透過閱讀本文，讀者可以了解除了斡旋外，還有「要約書」機制，以及二者在法律面的利弊，供讀者在從事不動產交易時，能有多一些知識以減少後續紛爭。
相關資源：
- 公平交易委員會：要約書或斡旋金書面告知之文字範例
- 內政部：不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項 附件有要約書應記載及不得記載事項