不少屋主出售舊屋、換購新屋後申請房地合一稅自用住宅滿六年400萬免稅或重購退稅，明明已完成戶籍遷入，房屋也沒有出租或供營業使用，卻仍收到國稅局否准通知，理由往往只有一句：

「查無實際居住事實。」

問題就在於，法律要求的是**「居住」，而不是單純「設籍」**。

這兩者在法律上並不能畫上等號，觀察近年行政法院一系列判決，也逐漸建立一致見解：判斷是否符合自住要件，不能只看戶籍，而是必須回到是否確實以該房屋作為日常生活重心。

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房地合一稅的「自住」規定，主要出現在兩個條文

談到房地合一稅的自住認定，實務上最重要的是所得稅法第4條之5及第14條之8。

前者規範的是出售長期持有自住房屋時，可以享有的免稅及優惠稅率；後者則規範出售自住房屋後重新購屋（或先購後售）的重購退稅制度。

雖然適用情境不同，但兩者都涉及「自住」如何認定，因此近年行政法院判決也經常將兩個條文一併討論。

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所得稅法第4條之5：法律直接要求「持有並居住」

依所得稅法第4條之5規定，出售自住房屋欲適用400萬元免稅額及優惠稅率，除了持有一定期間外，還必須符合下列要件：

• 本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記。
• 持有並居住於該房屋連續滿六年。
• 六年內沒有出租、供營業或執行業務使用。
• 六年內未曾適用同一優惠。

可以發現，法律本文直接將**「持有並居住」**列為法定要件，因此是否具有實際居住事實，本來就是適用租稅優惠的重要判斷標準。

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所得稅法第14條之8：重購退稅同樣要求「居住」

相較之下，所得稅法第14條之8規範的是出售自住房屋後重新購屋的重購退稅制度。

不少人會注意到，第14條之8的法律條文本身，並沒有直接寫出「辦竣戶籍登記並居住」等文字。

然而，財政部發布的**《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第20點**（舊版為第17點）明確規定，申請重購退稅者，出售及重購的房屋均應由本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記並實際居住，且房屋不得出租、供營業或執行業務使用。

也就是說，重購退稅雖然沒有在母法直接寫出「居住」二字，但行政機關在適用制度時，仍將「辦竣戶籍登記並居住」列為必要條件。

因此，近年行政法院審理相關案件時，也普遍將第4條之5與第14條之8一併解釋，認為兩者對於「自住」的認定標準，應採取一致的理解。

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「有戶籍就等於有居住」嗎？法院並不這樣認為

不少納稅義務人在行政訴訟中主張，只要完成戶籍登記，且房屋沒有出租或供營業使用，就應認定符合自住要件，不應再要求證明是否實際居住。

然而，近年行政法院多數判決並未採納。法院認為，戶籍登記只能作為判斷居住事實的參考資料，而不是決定性的證據。

如果稅捐機關提出其他客觀資料，足以證明申請人的生活重心並不在該房屋，即使戶籍仍設於該址，也可能被認定不符合自住要件。

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稅捐機關與法院如何認定「實際居住」？

一、水電使用情形

水電使用量，是國稅局最常調閱的資料，也是法院最常引用的客觀證據。

法院普遍認為，一般家庭若確實居住，日常生活必然會產生相當程度的用水、用電需求。若水電使用量長期偏低，甚至明顯異常，便可能被認定缺乏居住事實。

部分案件甚至直接比較新、舊屋的水電使用量，以判斷生活重心是否已經移轉。

二、實際居住頻率

若申請人只是偶爾返回房屋，例如僅於假日短暫居住，法院通常傾向認為尚不足以符合法律所要求的「居住」。

三、能反映生活軌跡的客觀資料

例如：

• 郵件或包裹簽收紀錄
• 社區門禁或訪客紀錄
• 公共設施使用紀錄
• 其他足以反映日常生活的資料

這些資料雖非法律明文要求，但往往能夠呈現生活重心，因此具有相當的證明價值。

四、里長、管委會或鄰長證明

不少納稅義務人會提出里長或管理委員會的居住證明。

不過，法院普遍認為，此類證明並非當然具有高度證明力。若無法證明出具人曾就居住情形進行實際查證，而只是依申請人請求出具文件，其證據價值通常有限。

五、房屋所有權相關文件

例如房屋稅單、管理費收據、區分所有權人會議通知等資料，多只能證明所有權或管理關係，通常不足以直接證明居住事實。

綜合近年判決可以發現，行政法院的立場多數採取：

認定自住，應以足以反映日常生活重心的客觀證據為主，而不能僅憑戶籍或形式文件判斷。

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律師觀察

不少納稅義務人在申請重購退稅或自用住宅400萬免稅優惠時，往往認為已完成戶籍登記，自然符合自住要件，因此沒有特別保留水電帳單、郵件收件紀錄、社區門禁紀錄等能夠反映生活軌跡的資料。

然關於法律要件的「自住」，讀者經由上文整理，應可明瞭稅局及法院是採嚴格認定，也就是要有「戶籍登記」加上「主要居住於此」的雙重審查。

有鑑於此，若有租稅規劃需求者，需特別留意稅局及法院的審查標準，避免片面聽信仲介建議或單方片面理解法條意思，而錯失租稅利益。

參考資料：

呂維翰，〈所得稅法第14條之8自住房屋「居住」要件之認定──以近期行政法院判決為中心〉，《月旦財稅實務釋評》第74期，2026年2月，頁19–24