買屋時仲介說有「增建」，事後才知是違建 但最高法院法官這麼說
買賣房屋不容易，因為單價高，往往也容易引發糾紛。最近一個判決案例是：
買方看屋，仲介廣告上增建欄勾「是」，備註寫「4樓鐵皮加蓋」，親眼看了兩次。覺得沒問題，簽了約，付了1,200萬。但，…契約第9條增改建欄位是空的，而現況說明書違建那格也勾「否」。再來就是搬進去之後，違建處分書寄來了。
買方要求減少價金300萬，賣方的抗辯是：你去看屋的時候鐵皮就在那裡，你當然知道是違建。增建達28坪以上，你說肉眼看不出來嗎？？？！！！
原審法院跟大部分人觀感一樣，接受了賣方提的這個邏輯，駁回請求。但最高法院不買單，廢棄發回。
最高法院認定：增建不等於違建
這件事聽起來很像在玩文字遊戲，但它在法律上卻是真實的區別。
建築法第9條第2款說，增建是「於原建築物增加面積或高度」，這只是描述一個物理結果，沒有說它合不合法。違章建築處理辦法第2條說的違建，是「依法應申請許可發給執照，卻擅自建築」，重點在「應申請而沒申請」這件事。
兩個概念，兩套判斷標準。一棟鐵皮加蓋，可能是合法增建，可能是違建，要看它當初有沒有申請執照，不是看它的外觀。
原審說「一般民眾增建鮮少申請，所以應知是違建」，最高法院說，這叫臆測，不是事實認定。
眼睛看到的，和法律上「知道」的，是兩件事
民法第355條規定，買方訂約前如果知道有瑕疵，就不能主張瑕疵擔保。所以這類案件的爭點，通常就在「買方到底知不知道」。
賣方最慣用的說法是：你去看屋了，你看到鐵皮加蓋了，你就是知道了。這不算是肉眼無法立即看到的缺失吧？
但最高法院法官認為看到增建的外觀，和知道這個增建沒有建照、已經是主管機關認定的違建，是不一樣的事。後者涉及的是法律判斷，一般買方沒有辦法光憑肉眼做出這個判斷，他需要有人告訴他。
契約寫什麼，就以什麼為準
本案還有一個關鍵細節。
賣方在契約第9條「未經申請建築執照之增改建」欄位沒有勾選，現況說明書「有無違建或禁建情事」也勾了「否」。契約本身又有條款規定，除契約書及附件外，口頭約定不生效力。
最高法院的邏輯很清楚：你在書面上說沒有違建，買方信賴書面，事後卻說買方知道，這兩件事本身就已經互相矛盾。現況說明書不是走形式用的，它是賣方對屋況的正式書面陳述，簽了就要負責。
實務上，這類案件怎麼處理
如果你買的房子事後收到違建處分，第一件事是翻出當初的現況說明書，看「有無違建」那格勾的是什麼。
如果是勾「否」，或者根本空白，而賣方從來沒有口頭告知過任何違建情形，你在法律上是有主張空間的。民法第359條，得請求減少價金；情節重大，可以解除契約。
但這類案件的細節牽涉很多：仲介當時的說法、看屋時有沒有任何對話記錄、簽約過程的說明、契約各欄位的勾選，每一個細節都可能成為爭點。如果你正在面對這樣的情況，建議先把相關文件整理好，再來評估怎麼走。
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