一則最高法院判決看仲介依法所負擔之責任

案例背景

買方透過仲介以逾 1,100 萬元購入彰化一筆土地，完成交易後才發現：依都市計畫規定，該土地須沿 6 公尺巷道退縮留設 2 公尺無遮簷人行通路，實際可建築範圍因此縮減，交易價值損失估計達 133 萬元。退縮規定刊載於公開的都市計畫書圖，然買方主張事先並不知情。原審法院是駁回買方請求的，理由在原審法院認為：退縮規定屬公開資訊，買方不知情構成重大過失；賣方也未刻意隱瞞。然而，最高法院不同意這樣的推論，廢棄發回。

判決確立三項重要規則

一、「公開資訊」不等於賣方可以不說

出賣人明知土地有影響使用的限制，卻未告知買方，即便該資訊理論上可以查到，仍可能構成不完全給付（民法第 227 條）。給付是否符合債務本旨，不取決於買方「能不能自己查」。

二、仲介有調查義務，不能以「可自查」免責

民法第 567 條規定，以居間為營業者對訂約事項負有調查及據實報告義務。最高法院明確指出，即便退縮規定屬於公開資訊，仲介若未主動調查或未向買方說明，仍無法免責。

三、不完全給付損害賠償請求，不受 6 個月瑕疵擔保請求時效限制

不完全給付的損害賠償請求權，適用民法一般消滅時效（15 年），而非物之瑕疵擔保的 6 個月短期時效（民法第 365 條）。這是買方在時效問題上的重要選擇空間。

律師建議

實務風險提示

買方在這類交易中，往往要到申請建築執照或委託設計時，才發現土地實際可使用的範圍與當初認知有落差。都市計畫退縮、容積移轉、地上權設定、鄰地界址爭議——這些資訊散落在不同主管機關的公開系統，仲介是否盡到調查義務，常常成為爭議核心。

依本判決，仲介可能面臨的法律責任包括：

• 喪失報酬請求權：違反據實報告或調查義務者，依民法第 571 條，不得請求報酬或償還費用。
• 損害賠償責任：依民法第 567 條，仲介未盡調查義務致買方受損，應負賠償責任。
• 連帶賠償責任：依不動產經紀業管理條例第 26 條第 2 項，仲介業者與經紀人員應對買方所受損害連帶負責。

本判決的實務意義在於：購屋者若已超過 6 個月瑕疵擔保期間，不代表請求權已消滅，仍可考慮以不完全給付為基礎主張權利。然而縱使有了這則最高法院判決，也不代表個案審理中，買方的注意義務可以被免除，因此不論是買賣雙方或仲介方均應注意法律風險、誠信履約，才能盡可能減少日後糾紛之可能性。

如您購買的不動產事後發現有未被告知的使用限制或建築條件，建議及早諮詢，釐清責任歸屬與請求方向。

本案案例：最高法院112年度台上字第924號