繼承取得的不動產，出售時究竟適用房地合一稅（新制）還是舊制財產交易所得？這個問題近來頻繁出現在國稅局的查核案件中，稍有疏忽便可能面臨補稅加罰的風險。
關鍵在於被繼承人的取得日期，而非繼承人自己的取得時間。依財政部函令規定，若被繼承人係於 104 年 12 月 31 日以前取得該房地，則繼承人出售時適用舊制，僅就房屋部分計算財產交易所得，併入綜合所得申報；反之，若被繼承人係於 105 年 1 月 1 日以後取得，則屬新制房地合一稅課稅範圍，應於完成所有權移轉登記次日起算 30 日內申報繳納。
實務上尤需注意的是多層繼承的情形。例如繼承人先後繼承自母親（舊制取得）與父親（新制取得）的同一筆房地持分，出售時便可能同時涉及新舊兩種稅制，須逐一釐清各持分的來源及被繼承人取得時點，分別計算應納稅額。
建議民眾在出售繼承不動產前，應配合地政機關登記資料與繼承系統表，完整梳理房地的取得歷程。如有疑義，建議事先諮詢專業律師或稅務顧問，以免因誤判稅制而衍生不必要的法律與財務風險。
本文參考財政部高雄國稅局新聞稿（2026 年 3 月 25 日） https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=c757f06971ff4eb5b3023ccff45e46dd