在這個寸土寸金的時代，田僑仔人人稱羨，彷彿一夕中了樂透，財富從天上掉下來。如果有一天，你成為了田僑仔，你知道買賣祖產稅率怎麼看嗎？本篇文章試著從簡單的角度談「房地合一稅」與「財產交易所得稅」。
繼承房地一定適用「房地合一稅」嗎？
答案是，不一定。
台灣目前的不動產所得課稅，以 105年1月1日 為分水嶺：個人買賣於105年以後取得的房地，出售時適用「房地合一稅」(即所得稅法第4之4條，「個人房屋土地交易所得稅」）；104年12月31日以前取得的，則依舊適用所得稅法第14條第1項第7類「財產交易所得稅」，併入綜合所得稅申報。修法改為「房地合一稅」之目的，略在抑制炒房，亦即透過持有不動產期間之長短，決定稅率之高低。對於修法後是否能達成抑制炒作，從結果面來說，顯然沒有。
個人買賣房地，依上所述，以105年1月1日為分水嶺，決定稅制。那麼，如果是繼承取得之房地呢？
這邊引用財政部中區國稅局與高雄國稅局所做說明與例子：
財政部中區國稅局表示：
個人交易105年1月1日以後取得之房地，其交易所得應依所得稅法第14條之4至第14條之8規定課徵所得稅（以下簡稱房地合一稅新制），採分離課稅，而非僅就房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額課稅（以下簡稱舊制）。考量繼承發生原因及時點均非被繼承人及繼承人所能控制，繼承人出售因繼承取得之房地，如該房地係被繼承人於104年12月31日以前取得，得適用舊制，土地交易所得免稅，就房屋交易之財產交易所得併同其他各項所得課稅；如該房地係被繼承人於105年1月1日以後取得，則應適用房地合一稅新制。又所出售房地為連續繼承〔指連續發生2次以上（含當次）繼承〕而取得者，應以「最近一次」繼承之被繼承人取得日為準，據以判斷應適用新制或舊制，倘屬房地合一稅新制課稅範圍，於計算持有期間時，得將連續各次繼承之被繼承人持有期間合併計算。
稅局舉以下案例一、二，讓讀者更爲清楚：
案例一：
甲君之父於100年3月間購買A房地，甲父於104年5月間死亡，由甲君之母繼承取得A房地，嗣甲母於107年6月間死亡，再由甲君繼承取得A房地，並於113年2月間出售，因最近一次繼承之被繼承人甲母係於104年12月31日以前繼承取得A房地，甲君出售A房地，得適用舊制，僅就房屋財產交易所得課稅。
案例二：
乙君之父於100年3月間購買B房地，乙父於105年5月間死亡，由乙君之母繼承取得B房地，嗣乙母於107年6月間死亡，再由乙君繼承取得B房地，並於113年2月間出售，因最近一次繼承之被繼承人乙母係於105年1月1日以後繼承取得B房地，乙君出售B房地，應適用房地合一稅新制，於計算持有期間時，將連續各次繼承之被繼承人（乙父及乙母）持有期間合併計算（100年3月間至113年2月間），超過10年，按適用稅率15%計算應納稅額。
案例三：
某甲於109年繼承父親名下房屋，並於114年出售，某甲原以為繼承日為取得日，需以房地合一稅之方式申報，然其甲父是在92 購買系爭房屋，依照規定繼承房屋的取得日為被繼承人原始取得的日期，因此某甲取得日可以穿越時空回到92年，這使得某甲可以用「財產交易所得稅」辦理申報。
案例四：
摘自財政部高雄國稅局：
納稅人甲君與父親於111年7月繼承取得母親99年購入之房屋、土地，登記為2人公同共有，嗣於112年12月父親過世時，由甲君取得房地全部持分。甲君於114年6月出售該房地，未於期限內申報房地合一稅，經國稅局查獲其中持分1/2屬新制課稅範圍，除補徵稅額新臺幣112,923元外，另處以罰鍰。
該局進一步說明，繼承係因被繼承人死亡而開始，甲君之母親111年7月亡故，母親所遺房地持分1/1登記為全體繼承人2人公同共有，112年12月父親亡故時，甲君雖繼承取得全部持分1/1，而實際上1/2持分係繼承自母親，被繼承人母親於99年購入該房地，取得日在104年12月31日以前，故為舊制課稅範圍；惟另1/2持分係繼承自父親，被繼承人父親於111年繼承取得該房地，取得日在105年1月1日以後，故屬新制課稅範圍，應於完成所有權移轉登記次日起算30日內申報繳納房地合一稅。
至於稅率部分，依據所得稅法第14條之4第3、4項規定如下：
以上簡要說明「房地合一稅」與「財產交易所得稅」在繼承時之運用，繼承為家族財富之傳承，掌握「取得日視同被繼承人」、「持有期間可合併計算」、「稅率依照合併後持有期間認定」之大原則。出售繼承取得房屋、土地，配合地政機關登記資料（如繼承系統表），確實審視取得歷程，以釐清房屋、土地繼承來源及被繼承人之取得日，於申報前盡可能判斷是否為房地合一稅制課稅範圍，避免補稅與罰鍰。
相關資源：財政部國稅局個徵人房地合一課徵所得稅自我檢核表
參考資料：
- 從祖產到出售：繼承取得如何計算房地合一稅的持有期間與稅率（黃自強,財稅法令半月刊第48卷第17期）